“빚지면 큰일 난다”, “대출 없이 사는 게 최고다.” 우리는 어릴 때부터 빚에 대해 부정적인 교육을 받아왔습니다. 하지만 아이러니하게도 자본주의 사회에서 큰 부를 이룬 사람 중 빚(대출)이 없는 사람은 거의 없습니다. 워런 버핏도 보험사(버크셔 해서웨이)의 돈을 레버리지로 활용했고, 부동산 재벌 도널드 트럼프는 “나는 은행의 돈을 사랑한다”고 말했습니다.
물론 빚에는 사람을 파멸로 이끄는 ‘독’도 있지만, 잘 쓰면 평범한 사람이 부의 추월차선에 올라타게 해주는 강력한 ‘약’도 있습니다. 이 차이를 이해하는 것이 금융 문맹 탈출의 핵심입니다. 오늘 이 글에서는 자본주의의 숨겨진 치트키, 레버리지(Leverage)의 원리와 ‘좋은 빚’과 ‘나쁜 빚’을 구분하는 기준을 명확히 알려드립니다.
1. 레버리지란 무엇인가? 아르키메데스의 지렛대
레버리지(Leverage)는 ‘지렛대’를 뜻합니다. 고대 그리스의 과학자 아르키메데스는 “내게 충분히 긴 지렛대와 지지대만 주면 지구도 들어 올리겠다”고 말했습니다. 금융에서 레버리지는 ‘남의 돈(타인 자본)’을 지렛대 삼아 나의 투자 수익률을 극대화하는 기술을 의미합니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 산다고 가정해 봅시다. 내 돈 10억 원으로 산 경우(A)와 내 돈 5억 원에 대출 5억 원을 더해 산 경우(B)의 수익률은 다릅니다.
1년 뒤 집값이 11억 원(+10%)이 되었다면, A의 수익률은 10%지만 B의 수익률은 20%가 됩니다. 내 투자 원금(5억 원) 대비 1억 원이 올랐기 때문입니다. 이처럼 레버리지는 똑같은 자산 상승기에도 내 자산의 성장 속도를 2배, 3배로 가속시킵니다. 자본주의에서 노동 소득만으로는 자산 소득을 따라잡을 수 없기에, 적절한 레버리지 활용은 선택이 아닌 필수 생존 전략이 됩니다.
2. 인플레이션과 빚의 역설: 시간이 빚을 갚아준다
우리가 앞서 배운 인플레이션의 원리를 떠올려 보세요. 정부가 돈을 풀면 화폐 가치는 떨어지고 실물 자산의 가격은 오릅니다. 여기서 빚의 마법이 발생합니다. 내가 빌린 ‘원금의 실질 가치’도 시간이 지날수록 줄어들기 때문입니다. 30년 전 1억 원의 빚은 엄청난 금액이었지만, 지금의 1억 원은 그때만큼 무겁지 않습니다.
짜장면 값이 10배 오를 동안 빚의 액수는 그대로이기 때문입니다. 부자들은 이 원리를 이용하여, 가치가 떨어지는 ‘화폐(빚)’를 빌려서 가치가 오르는 ‘자산(부동산, 우량주)’을 삽니다. 시간이 흐르면 자산 가격은 폭등하고 빚의 실질 가치는 휴지 조각이 됩니다. 이것이 자본주의 시스템에서 대출자가 예금자보다 유리한 구조적 이유이며, 부자들이 대출을 두려워하지 않고 오히려 장기 고정 금리로 돈을 빌리려는 이유입니다.
3. 좋은 빚(Good Debt) vs 나쁜 빚(Bad Debt)의 기준
하지만 모든 빚이 좋은 것은 아닙니다. 레버리지를 쓰기 전에 반드시 이 빚이 나의 부를 늘려주는지, 갉아먹는지를 구분해야 합니다. 좋은 빚은 나에게 현금 흐름(Cash Flow)을 만들어주거나, 미래에 가치가 오를 자산을 사는 데 쓰는 빚입니다. 예를 들어 월세가 나오는 상가 대출이나 시세 차익이 확실시되는 입지의 아파트 담보 대출이 이에 해당합니다. 이때 핵심은 ‘대출 이자보다 투자 수익률이 높아야 한다’는 것입니다.
반면 나쁜 빚은 사자마자 가치가 떨어지는 소비재를 사거나, 내 주머니에서 돈을 빼가는 빚입니다. 할부로 산 자동차(감가상각), 명품 가방, 해외여행을 위한 신용카드 대출 등이 대표적입니다. 나쁜 빚은 복리의 마법을 역으로 작용시켜 여러분을 빈곤의 늪으로 빠트립니다. 부자가 되고 싶다면 나쁜 빚은 0원으로 만들고, 좋은 빚은 감당 가능한 선에서 최대한 활용해야 합니다.
4. 레버리지의 양면성: 부동산 vs 주식
레버리지는 자산의 성격에 따라 위험도가 달라집니다. 일반적으로 부동산은 레버리지 활용에 유리하고, 주식은 위험하다고 말합니다. 왜 그럴까요? 바로 ‘변동성’ 때문입니다. 부동산은 가격 변동이 느리고, 은행에서도 집값을 담보로 장기 저리 대출(30년 만기)을 해줍니다. 집값이 잠시 떨어져도 이자만 잘 내면 대출을 회수하지 않습니다(만기 연장 가능). 이를 통해 버티기가 가능합니다.
반면 주식 신용 미수나 담보 대출은 만기가 짧고 변동성이 큽니다. 주가가 조금만 폭락해도 증권사는 반대매매(강제 청산)를 통해 주식을 헐값에 팔아치웁니다. 내가 버티고 싶어도 시스템이 허락하지 않습니다. 따라서 초보자는 변동성이 적은 부동산이나 리츠(REITs) 같은 자산에 레버리지를 적용하고, 변동성이 큰 주식은 여유 자금으로 적립식 투자(DCA)를 하는 것이 훨씬 안전합니다.
5. 리스크 관리: 현금 흐름이 왕이다 (Cash is King)
레버리지를 쓸 때 가장 중요한 것은 ‘이자 감당 능력’입니다. 아무리 좋은 자산이라도 당장 다음 달 이자를 못 내면 경매로 넘어가고 맙니다. 이를 흑자 도산이라고 합니다. 금리는 고정되어 있지 않습니다. 우리가 채권과 금리 편에서 배웠듯이, 기준금리가 오르면 대출 이자도 무섭게 오릅니다.
따라서 레버리지를 일으킬 때는 현재 금리가 아니라, 금리가 2~3%p 더 올랐을 때도 내 월급이나 임대 수익으로 이자를 낼 수 있는지 보수적으로 계산해야 합니다. DSR(총부채원리금상환비율) 관리가 필수인 이유입니다. 현금 흐름이 막히는 순간, 레버리지는 자산을 들어 올리는 지렛대가 아니라 내 목을 조르는 밧줄이 됩니다. 충분한 비상금 확보 없이는 절대 레버리지를 일으키지 마세요.
6. 결론: 빚을 통제하는 자가 주인이 된다
자본주의 사회에서 대출은 양날의 검입니다. 잘 쓰면 부의 증식 속도를 비약적으로 높여주지만, 못 쓰면 나락으로 떨어집니다. 핵심은 ‘통제권’입니다. 내가 빚을 통제하고 이용하면 주인이 되지만, 빚이 내 삶을 통제하게 두면 노예가 됩니다.
지금 여러분의 대출 계좌를 열어보세요. 그 빚은 여러분을 부자로 만들어주는 ‘좋은 빚’인가요, 아니면 가난하게 만드는 ‘나쁜 빚’인가요? 만약 나쁜 빚이 있다면 당장 갚으시고, 좋은 빚이라면 두려워 말고 자산 증식의 도구로 활용하시기 바랍니다. 레버리지는 감당할 수 있는 사람에게만 허락된 자본주의의 선물입니다.
안전한 레버리지 활용을 위한 체크리스트 10
- [ ] 대출의 목적이 소비재(차, 여행)가 아닌 자산(부동산, 투자) 매입인가?
- [ ] 대출 금리보다 내가 투자하려는 자산의 기대 수익률이 확실히 높은가?
- [ ] 매월 나가는 원리금이 내 월 소득의 30~40% 이내(DSR)인가?
- [ ] 금리가 2~3%p 올라도 이자를 연체하지 않고 감당할 수 있는가?
- [ ] 6개월 이상의 생활비와 대출 이자를 낼 수 있는 비상금이 확보되어 있는가?
- [ ] 주식 신용/미수 등 만기가 짧고 반대매매 위험이 있는 대출은 피했는가?
- [ ] 자산 가격이 하락해도 ‘존버(버티기)’ 할 수 있는 장기 대출인가?
- [ ] 세금 혜택(이자 비용 공제 등)을 꼼꼼히 챙겼는가?
- [ ] ‘영끌(영혼까지 끌어모음)’을 피하고 감당 가능한 수준인가?
- [ ] 배우자나 가족과 대출 계획 및 상환 시나리오를 충분히 공유했는가?
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세 자금 대출은 좋은 빚인가요?
A. 애매합니다. 주거 안정을 위한 필수 대출이지만, 전세금 자체는 나에게 수익을 주지 않습니다(무수익 자산). 오히려 전세 이자가 월세보다 저렴할 때만 ‘주거비 절감’ 차원에서 좋은 빚으로 볼 수 있습니다. 자산 증식 관점에서는 내 집 마련을 위한 주택 담보 대출이 더 좋은 빚에 가깝습니다.
Q. 마이너스 통장으로 주식 투자해도 되나요?
A. 매우 위험합니다. 마이너스 통장은 금리가 높고 변동 금리인 경우가 많습니다. 투자의 수익은 불확실한데 이자 비용은 확정적입니다. 적립식 투자는 여유 자금으로 하는 것이 원칙입니다.
Q. 대출은 무조건 빨리 갚는 게 좋은가요?
A. 아닙니다. 대출 금리가 4%인데 내 투자 수익률이 8%라면, 갚지 않고 투자하는 게 이득입니다. 또한 인플레이션이 심할 때는 빚의 가치가 줄어들므로 천천히 갚는 것이 유리할 수 있습니다. (단, 심리적 안정을 원한다면 갚는 게 맞습니다.)
Q. 레버리지 ETF(2배, 3배)는 어떤가요?
A. 이는 ‘금융 상품에 내재된 레버리지’입니다. 빚을 내지 않아도 레버리지 효과를 누릴 수 있지만, 변동성 끌림 현상(음의 복리)으로 인해 장기 보유 시 계좌가 녹아내릴 위험이 큽니다. 단기 트레이딩용으로만 접근해야 합니다.
Q. 금리 인상기에는 대출을 다 갚아야 하나요?
A. 현금 흐름에 문제가 없다면 무리하게 자산을 팔아서 갚을 필요는 없습니다. 하지만 변동 금리 대출 비중이 높다면, 일부 상환하거나 고정 금리로 갈아타는 대환 대출 전략을 고려해야 합니다.