최근 금리가 오르면서 무리하게 빚을 내서 아파트를 샀던 ‘영끌족’들의 비명 소리가 뉴스에 연일 보도되고 있습니다. 저 또한 “지금이라도 빚을 내서 집을 사야 하나?”라는 조바심에 시달렸던 평범한 직장인이었습니다. 하지만 대출 이자 계산기를 두드려보고 깨달았습니다. 지금 아파트를 사면 매달 월급의 절반을 은행에 이자로 바쳐야 한다는 사실을요.
“빚내서 은행에 월세를 내는 삶(이자) vs 내 돈으로 건물주에게 월세를 받는 삶(배당)”
저는 후자를 선택하기로 했습니다. 수십억 원 자산가만 건물주가 될 수 있다는 고정관념을 깨고, 단돈 1만 원으로 강남 빌딩과 미국의 데이터 센터 주인이 되는 방법, 바로 리츠(REITs)입니다. 오늘 이 글에서는 제가 왜 아파트 갭투자 대신 리츠를 선택했는지, 그리고 구체적으로 어떤 전략으로 월세 시스템을 구축하고 있는지 낱낱이 공개합니다.
1. 갭투자 vs 리츠: 현금 흐름(Cash Flow)의 결정적 차이
많은 분이 부동산 투자를 ‘시세 차익(한방)’으로만 접근합니다. 하지만 저는 투자의 본질을 ‘현금 흐름’에 두었습니다. 5억 원짜리 아파트를 갭투자(전세 끼고 매매)한다고 가정해 봅시다. 내 돈 2억 원이 묶이지만, 당장 나에게 들어오는 현금은 0원입니다. 오히려 보유세와 수리비로 돈이 나갑니다. 집값이 오르지 않으면 저는 ‘하우스 푸어’가 됩니다.
반면, 같은 2억 원을 배당률 5%의 리츠(REITs)에 투자하면 어떨까요?
- 연 배당금: 1,000만 원 (세전)
- 월 현금 흐름: 약 83만 원
아무것도 하지 않아도 매달 83만 원이 통장에 꽂힙니다. 이 돈으로 대출 이자를 갚아도 되고, 재투자해서 복리 효과를 누려도 됩니다. 갭투자가 ‘언젠가 오를 집값’이라는 불확실한 미래에 베팅하는 것이라면, 리츠는 ‘확실한 현재의 소득’을 챙기는 투자입니다. 이것이 제가 불안한 갭투자 대신 리츠를 선택한 첫 번째 이유입니다.
2. 리츠의 구조적 안전장치: “법적으로 배당을 강제하다”
주식 투자를 꺼리는 분들은 “회사가 돈을 벌어도 배당을 안 주면 그만 아니냐?”라고 걱정합니다. 하지만 리츠는 태생부터 다릅니다. 리츠(Real Estate Investment Trusts)는 법적으로 발생한 이익의 90% 이상을 주주들에게 의무적으로 배당해야만 법인세 면제 혜택을 받습니다.
즉, 리츠 회사가 건물을 돌려 임대료를 받으면, 운영비(관리비, 인건비)를 뺀 나머지 돈을 창고에 쌓아두지 못하고 무조건 투자자인 저에게 줘야 한다는 뜻입니다. 투자자 입장에서는 이보다 더 강력한 안전장치가 없습니다. 일반 주식이 경영진의 마음에 따라 배당이 오락가락한다면, 리츠는 ‘건물 임대료가 곧 나의 배당금’이라는 투명한 공식이 성립합니다.
3. 내가 주목하는 섹터: 오피스보다는 ‘데이터 센터’와 ‘물류’
“리츠는 금리 오르면 끝물 아닌가요?”라는 질문을 많이 받습니다. 반은 맞고 반은 틀립니다. 금리가 오르면 이자 비용 때문에 리츠 수익성이 악화되는 건 사실입니다. 하지만 ‘임대료를 올려서 이자 비용을 상쇄할 수 있는 섹터’라면 이야기가 달라집니다.
제가 전통적인 오피스(사무실) 리츠보다 ‘데이터 센터’나 ‘물류 센터’ 리츠를 모아가는 이유가 여기 있습니다.
- 데이터 센터 리츠(예: 에퀴닉스): AI 시대가 도래하면서 구글, 아마존, 마이크로소프트가 서버를 보관할 데이터 센터가 부족해 난리입니다. 부르는 게 값입니다.
- 물류 리츠(예: 프롤로지스): 이커머스 시장은 계속 커집니다. 쿠팡 같은 기업들은 물류 창고가 필수적입니다.
단순히 “리츠를 샀다”가 아니라, “시대의 흐름에 맞는 부동산을 골라 담았다”가 되어야 합니다. 저는 이들 섹터가 금리 인상기에도 살아남을 수 있는 ‘가격 결정권(Pricing Power)’을 가졌다고 판단했습니다.
4. 세금 혜택 극대화 전략: ISA 계좌 활용하기
리츠 투자의 핵심은 배당금입니다. 그런데 배당금을 받을 때마다 15.4%의 배당소득세를 떼이면 수익률이 뚝 떨어집니다. 저는 이 세금을 아끼기 위해 중개형 ISA(개인종합자산관리계좌)를 적극 활용하고 있습니다.
일반 계좌에서 연 1,000만 원의 배당을 받으면 154만 원을 세금으로 냅니다. 하지만 ISA 계좌(일반형 기준)에서는 200만 원까지 비과세, 초과분은 9.9%로 분리 과세됩니다.
단순 계산으로도 세금에서만 수십만 원의 차이가 납니다. 게다가 3년마다 만기 자금을 연금 계좌로 이전하면 세액공제 혜택까지 추가로 받습니다. “세금을 아끼는 것도 수익이다”라는 원칙 하에, 리츠는 무조건 절세 계좌에서 모아가는 것이 제 투자 원칙입니다.
5. 결론: 노동 소득을 자본 소득으로 바꾸는 가장 현실적인 방법
누구나 “월세 받는 삶”을 꿈꿉니다. 하지만 대부분은 “돈이 없어서” 포기합니다. 저는 그 핑계를 대고 싶지 않았습니다. 5억이 있어야 투자를 시작하는 것이 아니라, 지금 내 주머니에 있는 1만 원으로 살 수 있는 ‘커피 한 잔 값의 건물 지분’부터 모으기로 했습니다.
리츠는 화려한 대박을 주지는 않습니다. 하지만 잠을 자는 동안에도, 회의를 하는 동안에도 꼬박꼬박 내 계좌에 현금을 채워주는 가장 듬직한 파이프라인입니다. 여러분도 막연한 ‘부동산 불패 신화’를 쫓아 무리한 빚을 지기보다, 내 자산 규모에 맞는 현명한 리츠 투자로 현금 흐름의 기쁨을 맛보시길 바랍니다.
✅ 리츠 투자 전, 나에게 던지는 5가지 질문 (Checklist)
- [ ] 나는 ‘시세 차익(한방)’보다 ‘정기적인 배당(월세)’을 더 선호하는가?
- [ ] 내가 투자하려는 리츠의 배당 수익률이 현재 예금 금리보다 높은가?
- [ ] 해당 리츠가 보유한 부동산(오피스, 데이터센터 등)의 공실률이 5% 미만인가?
- [ ] 금리가 올라도 배당금을 줄이지 않고 꾸준히 지급한 이력이 있는가?
- [ ] 배당소득세(15.4%)를 아끼기 위해 ISA나 연금 계좌를 개설했는가?
❓ 리츠 투자 관련 FAQ (나의 경험담)
Q. 리츠 주가가 떨어지면 손해 아닌가요?
A. 맞습니다. 원금 손실 위험이 있습니다. 하지만 저는 주가가 떨어지면 ‘배당 수익률이 올라가는 기회’라고 생각하고 추가 매수합니다. 건물이 사라지지 않는 한 임대료는 계속 나오기 때문입니다. 주가 변동에 일희일비하기보다 ‘보유 수량(지분)’을 늘리는 데 집중합니다.
Q. 국내 리츠 vs 미국 리츠, 어디가 좋을까요?
A. 저는 반반 전략을 씁니다. 국내 리츠는 ISA 계좌를 통해 ‘세금 혜택’을 극대화하는 용도로, 미국 리츠는 달러 자산 확보와 ‘월배당’의 기쁨을 누리기 위해 SCHD나 리얼티 인컴 같은 ETF로 투자합니다.
Q. 리츠도 상장 폐지가 되나요?
A. 네, 기업이니까요. 그래서 저는 시가총액이 작거나 듣도 보도 못한 리츠는 쳐다보지 않습니다. SK, 롯데, 신한 같은 대기업이 스폰서로 있는 대형 리츠나, 미국의 우량 리츠 ETF(VNQ 등)에 투자하는 것이 정신 건강에 좋습니다.